Несмотря на то, что прописная истина о предложении и спросе, а также колебаниях процентных ставок гласит, что цены на элитные дома должны падать, в 2022 г. этого просто не заметили. Можно утверждать, что в 2022 г. цены практически остались неизменными.
Первые кварталы 2023 г. цен тоже не сократили, хотя количество сделок остается сильно сократившимся по сравнению с 2,5 последними годами, когда, можно сказать, был самый настоящий праздник для девелоперов и продавцов недвижимости, пусть и с некоторыми весёлыми горками.
Полагаю, причин стабильности цен несколько, – во-первых, в последние годы в Литве и во всем мире заметен рост благосостояния населения. Большая часть индустрий переживали периоды стремительного роста продаж и прибыли, что, само собой разумеется, отразилось на выплате больших дивидендов. Содержательные люди всё еще имеют много денег, которые могут позволить себе тратить, несмотря на то, что по словам банковских аналитиков, накопленные вклады стремительно тают, а жители Литвы, как и жители Кипра или Греции, не склонны к экономии, пока нет критической ситуации, как в 2008 году (в 2008 году литовцы экономили более всего за всю историю – отсутствие денег приводит к еще большей экономии). К слову сказать, в зоне ЕС мы являемся наименее экономящей нацией, только около 2 проц. от доходов, тогда как немцы, к примеру, независимо от цикла экономики, стабильно откладывают около 10 проц. от доходов. Во-вторых, большинство элитных объектов приобретается без кредитов, на накопленные средства, поэтому сектор высочайшего класса остается слегка иммунизированным от колебаний процентных ставок. И, наконец, в связи с Covid-19 изменился образ жизни, который, по нашему мнению, сохранится: люди всё больше времени проводят дома и больше внимания уделяют своей жизни дома, даже и после открытия границ.
Важно упомянуть, что предложение по-прежнему остается небольшим. В апреле 2023 года на международной конференции об элитной недвижимости «Sotheby’s International Realty» довелось увидеть новое исследование конъюнктуры рынка США, согласно которому 60 проц. американцев недовольны приобретенным недвижимым имуществом во время пандемии, что позволяет предположить, что вторичный рынок должен пополниться большим выбором надвижимости. Было бы интересно узнать, насколько литовцы довольны своими решениями во время пандемии. К слову сказать, в условиях рекордной инфляции и роста процентных ставок в Литве в 2022 г. надеялись, что рынок пополнится большим предложением, но в секторе элитной и качественной недвижимости была заметна обратная тенденция, при которой собственники имущества ожидали стабилизации инфляции, и только во втором квартале 2023 г. видим большую активность среди продавцов.
Полагаю, не следует себя утешать, что согласно прогнозам уже в конце этого года или в начале 2024 г. процентная ставка пойдет на снижение, и вернутся прежние объемы продаж. Наблюдая как недолгую историю в Литве, так и статистику XX в. США, видим, что рынок недвижимости имеет определенную цикличность, составляющую около 14 лет. Если рассмотрим на примере США – в 1979 г. было продано 4 млн. жилищ, а повторить этот показатель удалось только через 17 лет (в 1999 г.). Новый рекорд 6 млн. был достигнут в 2007 г., который позднее был повторен только в 2021 году. Поэтому, несмотря на то, что 2024 г. кажется более радужным, рынок немного сдвинут в сторону покупателя, быстрого возврата в постковидную фиесту еще придется подождать.
Несмотря на это наша индустрия по-прежнему занята посредничеством при заключении сделок для своих клиентов, большинство из которых стремится к оппортунистическим инвестициям на колеблющемся рынке, что, полагаю, во второй половине 2023 г. станет еще более заметным, и, полагаю, возможная корректировка цен в среднем сегменте будет неизбежной, тем более, что и производители строительных материалов говорят о нормализации цен на сырьевые товары и возврат к довоенному рынку.
