Nors vadovėlinė išmintis apie pasiūlą ir paklausą bei palūkanų normų svyravimus rodo, kad prabangių namų kainos turėtų kristi, 2022 m. to tiesiog nepastebėjome.
2022 m. kainos, ko gero, galima teigti išliko nepakitusios. 2023 m. pirmieji ketvirčiai taip pat kainų neaptirpdė, nors sandorių kiekis išlieka stipriai nukritęs lyginant su paskutiniais 2,5 metų, kai, galima sakyti, buvo tikra puota nekilnojamojo turto vystytojams ir pardavėjams, nors ir su kai kuriais linksmaisiais kalneliais.
Manau, kad priežasčių, dėl kurių kainos išlieka stabilios, yra ne viena – pirma, pastaraisiais metais Lietuvoje ir pasaulyje daugėjo gerovės. Didžioji dauguma industrijų išgyveno spartaus pardvimo ir pelnų augimo laikotarpius, kas savaime aišku atsispindėjo didesniais dividendų išmokėjimais. Pasiturintys vis dar turi daug pinigų, kuriuos gali išleisti, nors pasak bankų analitikų, sukaupti indėliai sparčiai tirpsta, o lietuviai kaip kipriečiai ar graikai nelinkę taupyti kol nėra kritinės situacijos, kaip 2008 metais (2008 metais lietuviai taupė daugiausiai per visa istoriją – kai nėra pinigų, tai dar labiau taupai). Beje, ES zonoje mes mažiausiai taupanti tauta, tik apie 2 proc. nuo pajamų, kai, pavyzdžiui, vokiečiai nepriklausomai nuo ekonomikos ciklo stabiliai taupo apie 10 proc. nuo pajamų. Antra, daugelis prabangių objektų yra perkami be kreditų, iš sukauptų santaupų, todėl aukščiausios klasės sektorius išlieka šiek tiek imunizuotas nuo palūkanų normų svyravimų. Galiausiai dėl Covid-19 pasikeitė gyvenimo būdas, kuris, mūsų manymu, pasiliks: žmonės vis daugiau laiko praleidžia namuose ir daugiau dėmesio skiria savo gyvenimui namuose, net ir pasauliui atsivėrus.
Svarbu paminėti, kad pasiūla išlieka vis dar sekli. 2023 metais balandžio mėnesį lankantis pasaulinėje “Sotheby’s International Realty” prabangaus nekilnojamojo turto konferencijoje, teko pamatyti naujausią JAV rinkos tyrimą, kuriame net 60 proc. amerikiečių nėra patenkinti įsigytu nekilnojamuoju turtu pandemijos metu, kas leidžia spėti, kad antrinę rinką turėtų papildyti didesnis NT pasirinkimas. Būtų įdomu pamatyti kaip lietuviai yra patenkinti savo sprendimais pandemijos metu. Beje, Lietuvoje 2022 m. siaučiant rekordinei infliacijai ir kylant palūkanų normoms, buvo tikimasi, kad rinka pasipildys didesne pasiūla, bet prabangos ir kokybiškame NT segmente stebėjome atvirkščią tendencija, kai turto savininkai laukė infliacijos stabilizavimosi ir tik 2023 m. antrame ketvirtyje matome didesnį aktyvumą pardavėjų gretose.
Manau nereikėtų savęs guosti, kad pagal prognozes jau šių metų pabaigoje ar 2024 m. pradžioje palūkanų norma pradės mažėti ir pardavimo apimtys grįš atgal. Stebint tiek Lietuvos neilgą istoriją, tiek JAV XX amž. statistiką matome, kad nekilnojamojo turto rinka turi tam tikrą cikliškumą, kuris yra apie 14 metų. Jei nagrinėtume JAV pavyzdį – 1979 m. buvo parduota 4 mln. būstų, o šitą rodiklį pavyko pakartoti vėliau tik po 17 metų (1999 m.). Naujas 6 mln. rekordas buvo 2007 m., kuris vėliau buvo pakartotas tik 2021 metais. Todėl nors 2024 m. atrodo su šviesesniu rytojumi, rinka šiek tiek pasislinkus į pirkėjo pusę, greito grįžimo į po-kovidinę fiestą teks palaukti.
Nepaisant to, mūsų industrija tebėra užsiėmus tarpininkavimu sudarant sandorius savo klientams, kurių daugelis siekia oportunistinių investicijų svyruojančioje rinkoje, kas manau antroje 2023 m. pusėje dar labiau išryškės ir manau galima kainų korekcija vidutiniame segmente bus neišvengiama, juo labiau, kad ir statybinių medžiagų gamintojai kalba apie žaliavų kainų normalizavimąsi ir grįžimą į prieš karinę rinką.
