Lietuva pasitiko 34-uosius laisvės ir nepriklausomybės metus, kartu ir 34-uosius metus nuolat bankuose augančių santaupų, didėjančių investicijų verčių pensijų fonduose, brangstančio nekilnojamojo turto (NT) bei didėjančio turto šeimų valdomuose versluose. Daugelis anuomet jaunų aktyvių Lietuvos verslininkų pasiekė šešiasdešimt, aštuoniasdešimt ar daugiau metų ir pradėjo svarstyti, kaip paskirstyti savo, šeimos, šeimos verslo turtą – ką parduoti, o ką perduoti ateities kartoms.

Planuojat gamybos įmonių perdavimą svarbus tampa sukurtos technologijos išsaugojimas, prekybos įmonių – atstovaujami prekės ženklai ir iškovotos prekybinės pozicijos Lietuvoje bei užsienyje, ūkininkams ieškant turto perdavimo sprendimų, pirmuoju smuiku griežia tikslas išlaikyti žemę, priklausiusią praeities kartoms, tarpukario Lietuvoje gyvenusiems proseneliams, o didelius NT portfelius valdančioms šeimoms – aukštą investicijų grąžą generuojančio NT išsaugojimas.

Sprendimą lemia žmogaus branda

„Visais atvejais per artimiausią dešimtmetį matysime suaktyvėjusius sandorius visose turto klasėse. Turto paveldėtojai dalį turto parduos, pinigų paveldėtojai dalį lėšų išleis naujoms investicijoms (gal tik kasdieniams pirkiniams?), o turto gavėjai, kuriems bus perduoti šeimos verslai, dalį verslų parduos, nes bus ne tokie „alkani“ ir verslūs, kaip jų tėvai, kad verslus toliau vystytų ir plėstų.

Šiame turto perskirstymo etape svarbų vaidmenį vaidins NT ir prabangaus NT įsigijimai, nes tai yra neabejotinai pati populiariausia ir suprantamiausia turto klasė Lietuvoje, – komentuoja „Gausus“ šeimos biuro vadovas dr. Modestas Plakys.  

Vis tik dirbant su pasiturinčiomis šeimomis tampa aišku: Lietuvoje apsisprendimą turėti papildomą NT kaip investiciją visų pirma lemia žmogaus branda. Daugelis investicijų yra išbandytos ir patikrintos laiko, veikia savininkiškumo ir pasitikėjimo jausmas, prastos indėlių ir investicijų patirtys su bankrutavusiais Lietuvos komerciniais bankais, kaupimo jausmas teigiant, jog dar nieko nepardaviau ir neplanuoju to daryti iki mirties, ar paprasčiausias tikėjimas, kad NT nepinga“.

Pagalvokite, ar neužkrausite naštos

Remiantis Šveicarijos Sankt Galeno universiteto atliktais šeimos verslų tyrimais matyti, kad apie 80 proc. turto įvairiuose gyvenimo etapuose būna sukaupta įmonių balansuose (pastatai, atsargos, nepaskirstytas pelnas ar pinigai). Ši taisyklė, vertinant turto pasiskirstymą šeimose, galioja ir Lietuvoje: įprastai šeimos per gyvenimą sukaupia ir daugiau nei 80 proc. turto laiko NT (pirmasis būstas, būstas, sodyba, žemė).

Tačiau geroji ir ilgaamžė Liuksemburgo bei Šveicarijos praktika rodo, kad „saulei leidžiantis“ NT bendrame šeimos turte turėtų mažėti ir būti ne daugiau nei 55 proc. (verslioms šeimoms inventorizuojant turtą būtina įvertinti ir verslo vertę). Jei šeima tikisi perduoti turtą savo atžaloms, o ne parduoti ir gautus pinigus investuoti į likvidesnius vertybinius popierius ar kitus verslus, svarbu įvertinti vaikų finansinį gebėjimą išlaikyti gautą turtą.

„Prieš dovanojant turtą patariu įvertinti, ar nesukursite papildomos turto išlaikymo naštos, kuria po jūsų mirties bus atsikratyta maksimaliai greitai ir nebūtinai už aukščiausią kainą“, – rekomenduoja  „Gausus“ šeimos biuras vadovas.

Beje, tokį patį skaičių – 55 proc. – mini ir „Baltic Sothbey‘s“ prabangaus NT ekspertė Giedrė Simanonienė. Ji skaičiuoja: gyvenant Lietuvoje būtų puiku, jei sulaukus 60-ies turimo NT dalis sudarytų ne daugiau kaip 55 proc. bendro turto portfelio.

Kodėl būtent tiek? Tą lemia poreikis turėti daugiau laisvų ir lengvai prieinamų lėšų nenumatytoms sveikatos išlaidoms padengti, noras mėgautis gyvenimu, daugiau leisti smagiems dalykams drauge su vaikais ar anūkais. Tad netikėtiems pokyčiams gyvenime sušvelninti bei tam, kad turėtumėte patogesnį momentinį priėjimą prie lėšų, turtas turėtų būti laikomas didesnio likvidumo aktyvuose: obligacijose, indėliuose, fonduose ir t.t.

Prabangaus NT ekspertė pasidalijo klientų patirtimi, kurios pabrėžė nenorinti vadinti sėkmės istorija. Mat taip sumenkintume faktą, kad visi žingsniai nuo pat idėjos, sklypo vietos pasirinkimo iki teisingai numatyto pardavimo pradžios momento buvo tiksliai apgalvoti, kad buvo aiškus planas ir įsipareigojimas jo laikytis.

„Turiu gerą pavyzdį: mano klientai dar tik pradėję statyti namą jau buvo nusprendę, kad jame gyvens, kol užaugins ir į pasaulį išleis vaikus. Tuomet namą parduos dar gerokai prieš sukankant pensiniam amžiui, kad ateinančius dešimtį metų galėtų skirti kelionėms po pasaulį. Bėgant laikui gerėjo mikrorajono infrastruktūra, o vieno žymiausių Lietuvos architektų parengtas projektas išsaugojo aktualumą, taigi turtas įgijo kelių milijonų vertę ir buvo sėkmingai parduotas“, – pasakojo G.Simanonienė.

Vieta, vieta ir dar kartą – vieta

Priklausomai nuo šeimos sukaupto turto sudėties, tiems, kurie parduoda prabangų turtą, lengviau apsispręsti nei tiems, kurie perka.

Lietuvos investicijų indekso statistika rodo, kad būsto kainos prieaugio ir nuomos grąža ženkliai sumažėjo: nuo vidutinės 14,1 proc. (1996–2022) iki 5,8 proc. (2023). Tad siekiant ilgalaikės grąžos ne tik iš kainos prieaugio, bet ir iš nuomos, svarbu atsakingai apsvarstyti, kaip protingai įsigyti prabangų būstą.

Dr. M.Plakys duoda patarimą: kruopščiai rinktis NT vietą, vietą ir dar kartą – vietą.

„Vis tik jei tikimės, kad įsigytą turtą valdysime bent artimiausius 30–50 metų, labai įdomu pažvelgti į Bonos universiteto profesoriaus prof. dr. Moritzo Schularicko 2022 m. atliktus 150 metų trukmės JAV ir Vokietijos gyvenamojo NT grąžos (turto kainos prieaugio ir nuomos) vertinimus didžiuosiuose ir mažuosiuose miestuose.

Jei dėl NT didžiuosiuose miestuose klausimų nekyla – juose kaina auga sparčiau ir parduoti galime greičiau, tai įvertinus nuomos grąžą mažuosiuose miestuose tiek per 150, tiek per 70, tiek per 30 metų bendra grąža yra didesnė investuojant mažuosiuose miestuose“, – atkreipia dėmesį pašnekovas.

Vadinasi, jei 1950-aisiais būtumėte investavę į gyvenamosios paskirties NT portfelį mažuosiuose miesteliuose ir dideliuose miestuose, tai 2020 m. mažuosiuose miestuose gauta bendra grąža būtų net dvigubai didesnė nei iš investicijų didžiuosiuose miestuose.

„Nors vidutinė metinė grąža vidutiniškai didesnė tik 1,6 proc. per metus, ilguoju laikotarpiu, per 30 metų, susidarys 48 proc. Šis skirtumas tampa ypač reikšmingas“, – komentuoja dr. M.Plakys.

Remdamasis Bonos universiteto mokslininko tyrimu jis atkreipia dėmesį: per 150 metų nuomos pajamos sudarė 70 proc. grąžos, o NT brangimas – 30 proc. „Kas galėtų paneigti, kad investicijos grąža šiandien Kretingoje bus mažiau pelninga nei Klaipėdoje arba investicija Širvintose uždirbs mažiau nei Vilniuje, arba Vilniuje investicija uždirbs mažiau nei Stokholme per ateinančius 30 metų“, – svarsto „Gausus“ šeimos biuro vadovas.

Geriausios galimybės Peršasi išvada, kad siekiant investicijų grąžos perkant prabangų turtą Lietuvoje svarbu nepamesti proto. Visų pirma, įvertinti nuomos srauto potencialą; nepervertinti kainos augimo; nepamiršti, kad NT nuolat nebrangsta (Švedijos ir Norvegijos NT brangimas truko 30 metų, nuo 1993-ųjų, ir sustojo), ir būtinai ieškoti kainos nuolaidos, kai paveldėtojai  parduoda gautą turtą nesuvokdami tikrosios turto vertės arba kai turtas parduodamas priverstinai po varžytynių, skyrybų ar bijant karo.

„Tai – geriausios galimybės, kuriose reikia veikti greitai ir užtikrintai“, – patirtimi dalijasi dr. M.Plakys.

Tarsi įtampos stabilizatorius „Kalbant apie prabangų NT, svarbu suprasti, kokią vietą NT užima bendroje šeimos turto struktūroje. Ši dalis statiškai priklauso nuo kiekvienos šeimos gyvenimo ciklo ir yra veikiama reikšmingų gyvenimo pokyčių bei istorinių patirčių. Ji gali skirtis ir dėl šeimos gebėjimų naudotis turto valdymo profesionalų paslaugomis ar apsisprendimo patiems valdyti savo turto portfelį“, – vardija „Baltic Sothbey‘s“ prabangaus NT ekspertė G.Simanonienė.

Lietuvos gyventojų situacija nuo pasaulinės praktikos stipriai skiriasi. Brandžiose kapitalistinėse ekonomikose alokacijos į prabangų NT sudaro daugiausia 15–25 proc., o tais atvejais, kai turto valdymas perduodamas profesionalams, gali neviršyti ir 10 proc.

Čia reikia patikslinti: savo esme ir prigimtimi prabangus NT turto portfelyje turėtų būti prilyginamas alternatyvioms investicijoms, tokioms kaip menas ar kolekciniai vynai. Iš to kyla būtinybė ypatingam pasirinkimų selektyvumui, aiškioms augimo indikacijoms, kai į portfelį dedami tik išliekamąją vertę turintys objektai, kurių vertė besąlygiškai kils ateityje ir kurie teiks pakankamą investicinę grąžą.

G.Simanonienė paaiškina: prabangiam NT priskiriama tarytum įtampos stabilizatoriaus funkcija, nes dėl santykinai mažo svyravimo korekcijų metu NT gali amortizuoti šeimos turto portfelio vertes. Krizių metu prabangaus turto kainos stabilizuojasi, jos gali ir neženkliai sumažėti, bet dažniausiai apsiribojama sumažėjusiu sandorių skaičiumi.

Prabangus NT veikia ir kaip apsauga nuo infliacijos. Neseni pavyzdžiai rodo, kad per COVID-19 ir dėl karo infliacijai šovus į aukštumas, būtent NT leido išsaugoti vertes.

Prabanga nėra momentinė išraiška

„Žvelgiant giliau, į pačią prabangaus NT portfelio sudėtį, jis diversifikuojamas. Idealiu atveju apie 30 proc. investuojama į vietos gyvenamosios paskirties objektus, kiti 30 proc. – į šalies, kurioje gyvena savininkas, komercinius srautinius objektus, o 40 proc. turėtų atitekti užsienio šalyse įgytiems objektams. Tą paskutiniais metais ypač aktyviai daro lietuvių šeimos, investicijoms rinkdamosi Europos pietų šalis, JAV, Pietryčių Aziją.

Jau turime ir pirmųjų kregždžių Pietų Amerikoje. Akivaizdu – tai sąlygota geopolitinės situacijos, kai manoma, kad per daug rizikinga visą portfelį kaupti viename žemyne“, – kalba „Baltic Sothbey‘s“ prabangaus NT ekspertė.

Ji duoda patarimą: NT įsigijimas – investicija, kuri įprastai renkamasi laukiant vertės augimo ateityje ir stabilaus nuomos srauto. Kiek atlaidžiau galima pažiūrėti į pirmąjį būstą, bet kitiems turto „kolekcijos“ egzemplioriams nuolaidų būti negali, o visos emocijos turėtų būti grįstos matematiniais skaičiavimais.

Todėl priimant investicinius sprendimus svarbu tikrintis ir kuriant koncepciją, ir renkantis vietą, ir NT įrengiant. Kiekvienas etapas ir veiksmas vėliau turės įtakos objekto kainai ir sėkmei rinkoje.

„Prabangaus NT įsigijimas nėra lengvabūdiškas sprendimas saulėtos vasaros pradžioje pirkti automobilį be stogo. Tačiau jei taip nutiko, reikia tikėtis, kad permokėjote už labai gerą vietą. Finansinės vilkduobės tyko investuojant į neteisingai pasirinktas vietas: į madingus projektus, nepagrįstus nei lokacija, nei istorija, nei technologijomis, nei architektūros išskirtinumu.

Vienas mano klientas, gyvenantis JAV, yra pasakęs: „Kažkada turėjau patį brangiausią namą visame mikrorajone, todėl dabar rinkčiausi patį prasčiausią namą geriausiame rajone“, – kalba G.Simanonienė.

Investicijas patikrina laikas

Kuo daugiau metų už investuotojų į prabangų NT nugaros, tuo su jais dirbantys specialistai pastebi daugiau kantrybės ir vidinės ramybės priimant sprendimus, išlaukiant dėkingų situacijų rinkoje, vengiant nereikalingų emocijų. Tuo pačiu tokie žmonės pasižymi itin taikliais žaibiškais sprendimais, sulaukus tinkamo momento.

„Suderinus skirtingų šeimos narių lūkesčius, norus, grožio ir racionalumo suvokimą, manęs nestebina, kai turtingos šeimos atlieka investicijas į prabangų NT investuodamos 50-iai metų tik su 2 proc. metine nuomos grąža“, – mini prabangaus NT ekspertė.

Sukaupus pakankamai turto natūraliai pereinama prie klausimo: kas bus, kai savininkai nebenorės ar nebegalės jo aktyviai valdyti? Tas vienodai liečia verslus, šeimos turtą ir NT, kaip sudėtinę jo dalį.

Lygią naudą turi gauti visi

Anot G.Simanonienės, Lietuvoje rutina tampa problema, kai gerovę susikūrę asmenys neturi kam jos perduoti. Štai čia atsiranda savalaikio turto/turto valdymo įgaliojimų perdavimo poreikis.

Kyla klausimas, ar itin brangus daiktas, kurio savininkas negali išlaikyti, mokėdamas tikrai didelius, bet pagrįstus išlaikymo kaštus, gali būti laikomas prabanga? Gal tai daugiau rimtų gyvenimo sprendimų atidėjimas ateičiai?

„Gerai, kad Lietuvoje yra ir kuriasi nauji šeimos biurai, teikiantys individualizuotas turto valdymo paslaugas, tarp jų – ir NT. Itin svarbus momentas – turto perdavimas ateinančioms kartoms, šeimos konstitucijų, apibūdinančių sutartas šeimos narių teises ir pareigas, valdant šeimos turtą, sukūrimas, šeimos gerovės vystymosi krypties nustatymas.

Tokios paslaugos ir instrumentai tampa neišvengiamybe tėvams norint šeimoje išsaugoti didžiulės vertės prabangų NT, kartais apjungiantį gyvenamosios, socialinės, kitos paskirties funkcijas (muziejai, privačios bibliotekos ir pan.), kai yra daugiau paveldėtojų.

Koks bebūtų didelis dvaras, visi – dažniausiai išskyrus dvaro statytojus – suprantame, kad jame nuolat negyvens trys vaikai su savo antrosiomis pusėmis ir pulku anūkų. Geru atveju šeimininkauti liks kažkuris vienas, bet lygią naudą turės gauti visi“, – aiškina pašnekovė.

Padalinti pinigus lengviau

Suvokdami, kad paveldėtojai nenorės ar negalės valdyti paveldėto NT, tėvai patys pasirūpina jo realizavimu: juk padalinti gautus pinigus paveldėtojams lengviau, nei perpjauti NT į kelias dalis. Iš esmės tai – palankus sprendimas, nes pardavinėti NT galima santykinai ilgą laiką, turtas būna prižiūrėtas, o derybos dėl kainos įprastai tėvams pavyksta geriau nei vaikams.

Paraleliai vyksta turto įgijimo ir konsolidavimo šeimose procesai. Neretai tėvai dar įgydami prabangius gyvenamosios paskirties vienetus planuoja paveldėjimus, paveldėtojams komunikuodami, kad štai šis namas skirtas dukrai, o šis – sūnui.

G.Simanonienė prognozuoja, kad artimiausiais dešimtmečiais prabangaus NT segmente matysime daug aktyvių judesių, susijusių su NT portfelių formavimu, pozicijų išgryninimu, kaupiant tiek didžiausią vertės augimo potencialą turinčius, tiek ir aukščiausius pajamingumus generuojančius objektus.

„Mums sparčiai einant į globalų pasaulį, išankstinis ir gerai pasvertas turto perdavimas nebebus mistifikuojamas, taps normalia turto valdymo praktika, leisiančia išlaikyti turtą skirtingose kartose, kaip tą darė garsiosios LDK Radvilų, Pacų, Sapiegų ar Tiškevičių šeimos. Tikėtina, kad tai paskatins tokius prasmingus dalykus, kaip ilgaamžės tradicijos formavimasis, dovanojimas, filantropija, tvarumas ir didžiavimasis savo šeimos istorija“, – kalba prabangaus NT ekspertė.